30 prosentin vuokratuotto kuulostaa unelmalta. Se on myös paras esimerkki siitä, miksi pelkkä tuottoprosentti voi johtaa harhaan.
Monessa pienessä kaupungissa saa poikkeuksellisen korkean vuokratuoton, ja asuntoja saa muutamalla tuhannella eurolla. Silti me emme sijoita niihin. Tässä on syyt.
Ensimmäinen on väestö. Tilastokeskuksen ennusteen mukaan enää harvassa Suomen kunnassa syntyy 2040-luvulla enemmän ihmisiä kuin kuolee, eli valtaosa pienistä paikkakunnista pienenee. Se tarkoittaa koko ajan vähemmän vuokralaisia ja vielä vähemmän ostajia noille asunnoille.
Toinen on se, että eurot ovat pieniä. Jos asunto tuottaa vaikka 2000 euroa vuodessa ja samana vuonna hajoaa jääkaappi ja liesi ja asunto pitää maalata, siihen paloi jo monen vuoden vuokratuotot. Puhumattakaan 10 000 euron keittiöremontista tai koko taloyhtiön putkiremontista.
Kolmas on likviditeetti ja arvon säilyminen. Kasvavassa kaupungissa remontti nostaa vuokraa ja näkyy myös myyntihinnassa. Pienenevällä paikkakunnalla se ei välttämättä näy, koska ostajia ei ole.
Neljäs on rahoitus. Isoa remonttia voi olla vaikea rahoittaa, sillä pankit suhtautuvat varauksellisesti lainoihin väestöltään laskevilla alueilla. Silloin osakkaat voivat joutua rahoittamaan urakan itse.
Prosentti näyttää siis hyvältä, mutta sijoittaja elää euroilla, ei prosenteilla. Absoluuttiset eurot ja niiden kestävyys kulujen jälkeen ratkaisevat.
Miten sinä painotat tuottoprosenttia ja euromääräistä tuottoa, kun arvioit kohdetta pienemmällä paikkakunnalla?
Vastaa