Opas vuokranantajalle
Vuokratulojen verotus
Vuokratulosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 %. Vero lasketaan vuokratulon ja vähennyskelpoisten kulujen, kuten hoitovastikkeen ja vuosikorjausten, erotuksesta. Sijoitusasunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista erikseen.
Kirjoittaja: Asuntokauppa.com · Päivitetty · Lukuaika 7 min
Lyhyesti
Vuokratulo on pääomatuloa. Siitä maksetaan veroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Vero lasketaan vuokratulosta, josta on ensin vähennetty kulut, kuten hoitovastike, vuosikorjaukset ja tuloutettu rahoitusvastike. Sijoitusasunnon lainan korot vähennetään pääomatuloista. Lainan lyhennyksiä ei voi vähentää.
Vuokratulon vero
Paljonko vuokratuloista menee veroa?
Vuokratulo verotetaan pääomatulona, joten veroprosentti ei riipu palkastasi. Veroa maksat siitä, mitä vuokrasta jää, kun kulut on vähennetty. Prosentti määräytyy kaikkien pääomatulojesi yhteismäärän mukaan. Niihin lasketaan vuokrat, osingot ja myyntivoitot. Vuokra verotetaan sinä vuonna, kun olet saanut sen.
| Pääomatulot vuodessa | Veroprosentti |
|---|---|
| 0–30 000 € | 30 % |
| 30 000 €:n ylittävä osa | 34 % |
Muista verokortti. Ilmoita arvioidut vuokratulot ja kulut OmaVerossa, niin ne lasketaan verokorttiisi tai maksa niistä ennakkoveroa. Silloin vero kertyy vuoden mittaan, eikä jäännösvero tule yllätyksenä.
Vähennykset
Mitä vuokratuloista voi vähentää?
Voit vähentää kulut, jotka syntyvät asunnon vuokraamisesta. Myös vuokralaisten välisen tyhjän jakson kulut saa vähentää. Jos omistat asunnon esimerkiksi puolisosi kanssa, tulot ja vähennykset jaetaan omistusosuuksien mukaan. Säilytä kuitit kuusi vuotta verovuoden päättymisestä.
- Hoitovastike ja vesimaksutVähennetään sen vuoden vuokratuloista, jona ne on maksettu.
- VuosikorjauksetEsimerkiksi maalaus, tapetointi tai enintään 1 200 euron hellan tai jääkaapin vaihto samantasoiseen. Vähennetään maksuvuonna.
- RahoitusvastikeVähennetään vain, jos taloyhtiö tulouttaa sen. Rahastoitua vastiketta ei voi vähentää vuokratuloista.
- Lainan korot ja kulutSijoitusasunnon ostoon otetun lainan korot vähennetään kokonaan pääomatuloista. Ne ilmoitetaan kohdassa Velan korot. Merkitse lainan käyttötarkoitus oikein, jotta korot vähennetään vuokratulon hankkimiseen otetun velan korkoina. Lainan muut kulut, kuten järjestelypalkkio ja toimitusmaksu, vähennetään vuokratulosta.
- Vuokranantajan vakuutuksetAsuntoon liittyvät vakuutusmaksut, joita maksat vuokranantajana.
- Vuokralaisen etsiminenVälityspalkkio sekä vuokrailmoitusten kulut verkossa ja lehdissä.
- MatkakulutVuokraukseen liittyvät matkat, kuten näytöt, tarkastukset, huoltokäynnit ja yhtiökokoukset. Vähennys perustuu todellisiin kuluihin.
- Uudet kalusteet ja kodinkoneetEnintään 1 200 euron tai enintään kolme vuotta kestävät hankinnat vähennetään kerralla. Muista vähennetään enintään 25 % vuodessa poistamatta olevasta arvosta.
- Kalustettu asuntoKalustetusta asunnosta voi tehdä kaavamaisen vähennyksen: 40 euroa kuukaudessa yksiöstä tai huoneesta ja 60 euroa kaksiosta tai isommasta.
- PerusparannuksetYhtä suurina poistoina kymmenen vuoden aikana. Poistot ovat vapaaehtoisia: poistamatta jäänyt osa lisätään asunnon hankintamenoon, ja se pienentää myyntivoittoa.
Näitä et voi vähentää: lainan lyhennykset, rahastoitu rahoitusvastike, oma työ, lainaturvavakuutus sekä kulut ajalta, jolloin asut asunnossa itse tai se on pitkään tyhjillään. Ennen ensimmäistä vuokrausta tehty remontti lisätään asunnon hankintamenoon ja se vähennetään vasta, kun myyt asunnon.
Rahoitusvastike
Voiko rahoitusvastikkeen vähentää vuokratuloista?
Se riippuu taloyhtiön kirjanpidosta. Tuloutettu rahoitusvastike vähennetään vuokratuloista maksuvuonna. Rahastoitu vastike lisätään asunnon hankintamenoon ja se pienentää myyntivoittoa, kun myyt asunnon. Kysy käsittelytapa isännöitsijältä ennen kuin ilmoitat kulut.
Vaikutus kassavirtaan. Rahastoitu rahoitusvastike lähtee tililtäsi joka kuukausi, mutta vuokratulon verotuksessa se ei näy lainkaan. Ota se mukaan, kun lasket, paljonko kohde jättää käteen.
Esimerkkilaskelma
Esimerkki: paljonko veroa maksat 700 euron vuokrasta?
Kaksio on vuokrattu koko vuoden 700 eurolla kuukaudessa. Hoitovastike on 220 euroa kuukaudessa ja vuosikorjaukset maksoivat 300 euroa. Lainaa on noin 70 000 euroa noin 3 %:n korolla, joten korkoja kertyi vuodessa 2 100 euroa.
| Erä | Euroa vuodessa |
|---|---|
| Vuokratulot (700 € × 12) | 8 400 € |
| Hoitovastike (220 € × 12) | −2 640 € |
| Vuosikorjaukset | −300 € |
| Vuokratulo kulujen jälkeen | 5 460 € |
| Lainan korot | −2 100 € |
| Verotettava pääomatulo | 3 360 € |
| Vero 30 % | 1 008 € |
Veroa kertyy 84 euroa kuukaudessa. Ilman korkovähennystä veroa olisi 1 638 euroa, joten korot pienentävät veroa tässä sijoitusasunnon verotuksen esimerkissä 630 eurolla. Laskelmassa oletetaan, että pääomatulosi jäävät kaikkiaan alle 30 000 euron. Lainan lyhennykset eivät ole mukana, koska niitä ei voi vähentää. Laske oman kohteesi kassavirta verojen jälkeen vuokratuottolaskurilla.
Ilmoittaminen
Miten vuokratulot ilmoitetaan verottajalle?
Vuokratulot ilmoitetaan OmaVerossa, ja jokainen asunto ilmoitetaan erikseen. Vuokravakuutta ei ilmoiteta tulona, ellei sitä käytetä maksamattomiin vuokriin.
- Arvioi vuoden vuokratulot. Kun vuokraus alkaa, ilmoita arvioidut vuokrat ja kulut OmaVerossa verokorttiasi varten tai tilaa ennakkovero. Ennakkoveron voi maksaa 2–12 erässä.
- Kerää kuitit talteen. Pidä kirjaa vastikkeista, korjauksista, matkoista ja muista kuluista koko vuoden ajan. Kysy isännöitsijältä, tulouttaako taloyhtiö rahoitusvastikkeen.
- Tarkista esitäytetty veroilmoitus. Saat sen keväällä. Lisää tai korjaa vuokratulot ja kulut OmaVerossa kohdassa Vuokratulot. Lainan korot ilmoitetaan kohdassa Velan korot. Tarkista, että myös esimerkiksi Airbnb:n kautta saadut vuokrat ovat mukana ja lisää puuttuvat.
- Palauta määräpäivään mennessä. Määräpäivä on merkitty veroilmoitukseen ja OmaVeroon. Paperilla asunto-osakkeen vuokratulot ilmoitetaan lomakkeella 7H.
Varainsiirtovero
Paljonko varainsiirtovero on asunto-osakkeesta?
Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % asunnon velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. Ostaja maksaa veron kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Uudiskohteessa aika lasketaan siitä, kun omistusoikeus siirtyy. Jos kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, vero maksetaan kaupanteossa. Kiinteistön, kuten omakotitalon, ostaja maksaa veroa 3 %.
Esimerkki. Kauppahinta on 60 000 € ja yhtiölainaosuus 20 000 €. Velaton hinta on 80 000 €, joten varainsiirtovero on 1 200 €. Varainsiirtoveroa ei vähennetä vuokratuloista. Se lisätään asunnon hankintamenoon ja vähennetään myyntivoitosta, kun myyt asunnon.
Myynti
Miten sijoitusasunnon myynti verotetaan?
Sijoitusasunnon myyntivoitosta maksetaan samaa 30 tai 34 %:n pääomaveroa kuin vuokratulosta. Voitto lasketaan myyntihinnasta, josta vähennetään joko todelliset kulut tai hankintameno-olettama. Verohallinto käyttää automaattisesti sinulle edullisempaa tapaa. Ilmoita myynti itse OmaVerossa myyntivuonna, myös silloin, kun myit tappiolla.
- Todelliset kulutMyyntihinnasta vähennetään ostohinta, varainsiirtovero, perusparannukset siltä osin kuin niitä ei ole jo vähennetty vuokratuloista, rahastoidut rahoitusvastikkeet sekä oston ja myynnin kulut, kuten välityspalkkio.
- Hankintameno-olettamaMyyntihinnasta vähennetään 20 %. Jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta, vähennys on 40 %. Olettamaa ja todellisia kuluja ei voi yhdistää.
- LuovutustappioTappio vähennetään ensin luovutusvoitoista ja sitten muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista. Käyttämätön osa siirtyy seuraaville viidelle vuodelle.
Oma koti on eri asia. Oman asunnon myynti on verovapaa, kun olet omistanut sen vähintään kaksi vuotta ja sinä, puolisosi tai alaikäinen lapsesi on asunut siinä vakituisesti vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistusaikanasi. Entisen kodin myynti voi siis olla verovapaa, vaikka asunto olisi sen jälkeen ollut vuokralla.
Muutokset
Muuttuuko sijoitusasunnon verotus?
Pääomaveron prosentit ovat vuonna 2026 samat kuin aiemmin, eikä vuoden 2027 veroesityksessä ole esitetty niihin muutoksia. Nämä muutokset vaikuttavat asuntosijoittajaan:
- Varainsiirtovero laskiAsunto-osakkeen varainsiirtovero on ollut 1,5 % ja kiinteistön 3 % 12.10.2023 alkaen tehdyissä kaupoissa. Aiemmin ne olivat 2 % ja 4 %.
- Ensiasunnon verovapaus poistuiEnsiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron, jos kauppakirja on allekirjoitettu 1.1.2024 tai myöhemmin.
- Oman asuntolainan korkovähennys poistuiOman kodin lainan korkoja ei voi enää vähentää lainkaan. Sijoitusasunnon lainan korot ovat edelleen kokonaan vähennyskelpoisia pääomatuloista.
- Alihintainen vuokrausJos vuokraat asunnon esimerkiksi sukulaiselle käypää vuokraa halvemmalla, kuluja saa vähentää enintään vuokratulon verran, eikä lainan korkoja voi vähentää lainkaan. Verohallinnon tammikuussa 2026 päivitetty ohje täsmentää, milloin vuokraus ei ole tulonhankkimistoimintaa.
Sijoittajadiilit
Etsitkö seuraavaa sijoitusasuntoa?
Liity Sijoittajadiileihin, niin saat uudet sijoitusasunnot sähköpostiisi valmiiksi laskettuina ennen julkista myyntiä.
Usein kysyttyä
Usein kysyttyä vuokratulojen verotuksesta
Paljonko vuokratuloista menee veroa?
30 % vuokratulosta, josta on vähennetty vuokraamisen kulut. Jos pääomatulosi ylittävät 30 000 euroa vuodessa, ylittävästä osasta maksetaan 34 %.
Mitä vuokratuloista voi vähentää?
Hoitovastike, vesimaksut, vuosikorjaukset, tuloutettu rahoitusvastike, vuokranantajan vakuutukset, vuokralaisen etsimisen kulut ja vuokraukseen liittyvät matkat. Lainan korot vähennetään pääomatuloista omassa kohdassaan.
Voiko sijoitusasunnon lainan lyhennykset vähentää?
Ei voi. Vain lainan korot ja lainan kulut ovat vähennyskelpoisia.
Onko rahoitusvastike vähennyskelpoinen?
Vain tuloutettu rahoitusvastike. Rahastoitu vastike lisätään asunnon hankintamenoon ja vähennetään myyntivoitosta, kun myyt asunnon. Isännöitsijä kertoo, kumpaa tapaa taloyhtiö käyttää.
Voiko vuokranantaja vähentää matkakulut?
Voi. Vuokraukseen liittyvät matkat, kuten näytöt, tarkastukset ja yhtiökokoukset, ovat vähennyskelpoisia todellisten kulujen mukaan.
Mitä jos kulut ovat suuremmat kuin vuokratulot?
Ylimenevä osa vähennetään ensin muista pääomatuloistasi. Jos vähennykset ylittävät kaikki pääomatulot, syntyy alijäämä. Siitä 30 % hyvitetään ansiotulojen verosta, enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärä nousee 400 eurolla yhdestä alaikäisestä lapsesta ja 800 eurolla kahdesta tai useammasta. Puolisot saavat korotuksen yhteisesti. Se osa alijäämästä, jota ei voi hyvittää, vähennetään pääomatuloista seuraavien kymmenen vuoden aikana.
Miten vuokratulot ilmoitetaan?
OmaVerossa. Kuluvan vuoden vuokrat lisätään verokorttiin tai niistä maksetaan ennakkoveroa. Keväällä tarkistat esitäytetyn veroilmoituksen ja lisäät tai korjaat vuokratulot ja kulut. Paperilla asunto-osakkeen vuokratulot ilmoitetaan lomakkeella 7H.
Paljonko varainsiirtovero on sijoitusasunnosta?
1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistöstä. Esimerkiksi 80 000 euron velattomasta hinnasta vero on 1 200 euroa. Vero lisätään hankintamenoon ja vähennetään myyntivoitosta.
Onko vuokravakuus veronalaista tuloa?
Ei ole, ellei vakuutta käytetä maksamattomiin vuokriin. Silloin käytetty määrä on vuokratuloa. Jos vakuus pidetään asunnolle aiheutuneiden vahinkojen vuoksi, se on verovapaata vahingonkorvausta, ja korjauskulut saa vähentää vain siltä osin kuin ne ylittävät vakuuden.
Verotetaanko sijoitusasunnon myyntivoittoa?
Kyllä. Myyntivoitosta maksetaan 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Voitto lasketaan joko todellisilla kuluilla tai hankintameno-olettamalla, joka on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos omistit asunnon vähintään 10 vuotta.
Lue myös
Lähteet
Sivun tiedot ovat yleisluontoisia eivätkä korvaa veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnon ohjeesta vuokratulojen verotuksesta.
